Những “chuyện lạ” quanh sốt đất

Phải đúng giá thực tế mua bán

Để số tiền trong hợp đồng chuyển nhượng thấp nhiều hơn so với thực tế thanh toán giữa 2 bên là chuyện không phải mới diễn ra nhưng chính bây giờ, khi đất nóng sốt đã tạo ra một hệ lụy giật mình. Đó là thất thu thuế có thể xảy ra trên diện rộng nên ngay từ tháng 1/2022, tại Công văn số 438, Bộ Tài chính nhấn mạnh về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, UBND tỉnh đã có công văn chỉ đạo thực hiện và mới đây, Sở Tư pháp vừa có tờ trình đến Chủ tịch UBND tỉnh về việc ký ban hành chỉ thị của UBND tỉnh về nâng cao công tác quản lý nhà nước, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh.

Tại tờ trình có nhấn mạnh, qua theo dõi giá trị giao dịch bất động sản thực hiện tại một số văn phòng công chứng và tại một số UBND xã, phường, thị trấn thì giá trị giao dịch tài sản rất thấp so với giá trị thực tế trên thị trường bất động sản. Ở các địa phương, giá chuyển nhượng, mua bán đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp hầu hết gần bằng, thậm chí thấp hơn giá Nhà nước quy định. Điều này không đúng quy định về chính sách quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai, thuế, xây dựng... làm giảm đi nguồn thu cho ngân sách nhà nước và không đủ thông tin khi cơ quan chức năng khảo sát để xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định của Luật Đất đai.

Để chấn chỉnh tình trạng trên, trong chỉ thị sẽ được UBND tỉnh ban hành trong cuối tháng 3 này, đưa ra nhiều giải pháp huy động từ các cơ quan chức năng có liên quan phối hợp và các văn phòng công chứng, nơi trực tiếp quyết định sẽ phát hiện và chấn chỉnh tình trạng trên gần nhất, hiệu quả nhất khi triển khai. Cụ thể, Hội Công chứng viên tỉnh chỉ đạo và có cơ chế giám sát các hội viên đang hoạt động hành nghề công chứng hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước. Còn các tổ chức hành nghề công chứng thì hướng dẫn, vận động tổ chức, cá nhân thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua, bán, cho thuê… phù hợp với giá thị trường; không tiếp tay, hướng dẫn cho các tổ chức, cá nhân kê khai thấp giá trị giao dịch tài sản nhằm để trốn thuế, nếu bị phát hiện đây cũng chính là đồng phạm, là hành vi vi phạm trong tội trốn thuế và vi phạm pháp luật về thuế. Song song đó, Sở Tư pháp cũng phối hợp với Hội Công chứng viên tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát về các hành vi trốn thuế, cố tình kê khai giá trị tài sản giao dịch không đúng thực tế; đồng thời, yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng dán các decal, pano, bảng hiệu tuyên truyền về các hành vi vi phạm về trốn thuế tại nơi giao dịch của các tổ chức hành nghề công chứng…

“Vòng xoáy” thị trường đất

Trước đó, từ công văn của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp yêu cầu phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng, các văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh đã có động thái siết chặt. Nhờ vậy, bên cạnh phát hiện ra giá kê khai thấp để trốn thuế, là hiện tượng kê khai cao hơn giá mua bán theo hướng không quá cách biệt của không ít hợp đồng chuyển nhượng. Nhiều người lấy làm khó hiểu, vì đây là điều lạ và cũng diễn ra lần đầu trên địa bàn tỉnh. Nhưng trước hết cho thấy điều đó là không trốn thuế, là có lợi cho ngân sách, vì tất cả các loại thuế, phí trong chuyển nhượng bất động sản đều căn cứ vào giá kê khai trên hợp đồng mua bán nên hành vi trên có nhiều vấn đề cần bàn.

Nhiều người phân tích hiện tượng trên xoay quanh mấy vấn đề mà đích cuối cùng vẫn là nâng giá trị đất, nhà mà người mua được. Trước hết, các hợp đồng kê khai giá cao hơn giá mua bán phần lớn ở những vùng quy hoạch nhiều công trình, dự án chuẩn bị xây dựng, thậm chí ngay cả những tuyến đường đang thi công nhưng Nhà nước chỉ mới đền bù phần lòng đường, còn quỹ đất 2 bên đường theo tính toán sẽ đền bù tiếp thì chưa. Vì vậy, nhiều người mua đón đầu để chờ đến thời điểm đó và tìm cách né quy định trên nhưng vẫn bảo đảm có lời sau này. Vì theo nguyên tắc, để triển khai đền bù một khu vực nào, ngoài mức giá bồi thường chung đã ban hành, UBND tỉnh còn ban hành giá đất cụ thể của từng công trình, từng thời điểm dựa vào nhiều yếu tố, trong đó có khảo sát những hợp đồng mua bán đất theo giá thị trường trên thực tế để tạo ra hệ số giá đất làm cơ sở cho đền bù. Ngoài lý do trên, với những công trình, dự án mà việc đền bù là thỏa thuận giữa chủ dự án và người có đất thì hợp đồng với giá kê khai cao như trên sẽ là cơ sở để được đền bù theo ước muốn. Thực tế, hiện nay có không ít dự án đang lúng túng, vì giá mà người dân có đất trong dự án đòi bồi thường quá cao, vượt quá chi phí ban đầu, đẩy đến nguy cơ khó triển khai đúng như kế hoạch, dù chính quyền có nhiều kênh tuyên truyền tác động đến người dân nhằm tránh đưa ra quá nhiều mức giá vô lý. Một lý do khác, theo nhiều người phân tích việc kê khai giá trong hợp đồng cao hơn giá thực tế mua bán xuất phát từ lý do muốn ngân hàng thẩm định cho vay với số tiền cao theo ước muốn.

Tình hình chung cho thấy qua cơn sốt đất đang lan rộng hơn nhiều cơn sốt đất khác trước đây cho thấy sức hút cũng như lợi thế so sánh của Bình Thuận. Nhưng mặt trái của vấn đề cũng đang nhen nhúm những nỗi lo đất nông nghiệp mua rồi để đó không sản xuất, lo một nguồn lực xã hội lớn bị “chôn” vào đất mà còn có một sự bất hợp lý đang hình thành, khi đầu tư cho sản xuất, kinh doanh đang bị lép vế so với đầu cơ tài sản. Bên cạnh, không loại bỏ tình huống giá đất một số nơi bị đẩy lên giá ảo sẽ khiến bao người rơi vào cảnh nợ nần, phá sản. Vấn đề đặt ra vẫn là làm sao điều chỉnh những nỗi lo trên ở mức có thể. Còn với người tham gia các giao dịch đất đai hiện nay cần thận trọng như các chuyên gia cảnh báo tránh tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ. Vì một chu kỳ dài nhất của bất động sản là 5 năm và chu kỳ tốt khoảng 7 năm, nhưng tính từ năm 2013 đến nay thị trường này đã tăng liên tục tới 9 năm, bất bình thường so với những chu kỳ thường lệ.

Các loại thuế, phí trong chuyển nhượng bất động sản:

Thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập chuyển nhượng BĐS là 2% tính trên giá chuyển nhượng, trừ trường hợp bán 1 BĐS duy nhất và một số trường hợp giao dịch trong gia đình. Tiếp là lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng nhà, đất là 0,5% tính trên giá nhà đất do các tỉnh, thành ban hành và mức tối đa là 500 triệu đồng đối với mỗi lần trước bạ 1 BĐS, theo quy định tại điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Rồi phí công chứng là 0,1% đối với tài sản đến 1 tỷ đồng, trên giá trị đó thì thu giảm dần từ 0,06% đến 0,02% và mức tối đa là 70 triệu đồng mỗi lần công chứng, theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Ngoài ra còn 2 khoản phí không đáng kể là phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp “sổ đỏ”.