Nguy cơ giá đất “đe dọa” sự phát triển

Biến động giá trên thị trường trong vùng khi có dự án lớn xuất hiện đã tạo ra giá đất ảo khiến các đơn vị tư vấn phải lựa chọn phương án tính để bảo đảm giá đất mà tỉnh cho nhà đầu tư thuê đúng giá. Với những dự án lớn đang chờ giá đất này để thuê ở tỉnh được ví như những bài toán khó ở nhiều góc độ khác nhau.

Đã nguy cấp

Dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết hay gọi khác là dự án NovaWorld Phan Thiết của Công ty TNHH Delta Valley - Bình Thuận có quy mô rất lớn, rộng đến 1.000 ha, trải dài 7 km bờ biển. Đến nay, nơi này đã được đưa vào vận hành giai đoạn 1 với hệ tiện ích đa dạng như khách sạn Movenpick Resort Phan Thiet 5 sao, Radisson Resort Phan Thiet 4 sao, cụm sân golf PGA 36 hố; công viên giải trí Circus Land, Quảng trường – Công viên biển Bikini Beach, trung tâm thể thao phức hợp Sport Complex, chuỗi nhà hàng, cà phê... đã thu hút gần 150.000 lượt du khách đến lưu trú, vui chơi, giải trí trong thời gian qua. Theo đó, hàng loạt các ngành nghề phụ trợ phục vụ cư dân, du khách như khách sạn mi-ni, nhà hàng, cửa hàng tiện lợi, ăn uống, café, làm đẹp, giặt ủi… cũng đã, đang và chuẩn bị xuất hiện theo kế hoạch kinh doanh của các nhà đầu tư sau khi nhận bàn giao nhà. Đặc biệt là ngày 19/5, Đô thị kinh tế du lịch NovaWorld Phan Thiết được khởi động lại đang tiếp tục mở ra một môi trường kinh doanh hấp dẫn, kích thích các nhà đầu tư, đồng thời tạo ra hàng loạt việc làm cho người lao động. Hơn thế, còn mang kỳ vọng như UBND tỉnh đánh giá: “Trường hợp toàn dự án đi vào hoạt động không những tạo cho tỉnh Bình Thuận có điểm đến du lịch đạt chuẩn mà các công trình hạ tầng kỹ thuật giao thông đi kèm cũng giúp kết nối tạo thành hệ thống giao thông rộng lớn cho tỉnh, thuận lợi triển khai dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, để việc khởi động lại có hiệu quả như kỳ vọng trên, ngay lúc này, dự án cần được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý liên quan sớm nhất có thể. Trước đó vào đầu tháng 5/2023, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va đã gửi kiến nghị đến lãnh đạo tỉnh hỗ trợ đề xuất xử lý vướng mắc pháp lý các dự án của Novaland tại Bình Thuận, vì đã ở thế nguy cấp. Bởi dòng tiền bán hàng, tiền vay dự án bị các ngân hàng khóa chặt do không hoàn thiện được pháp lý dự án, lại thêm áp lực trả lãi mỗi ngày lên đến 50 tỷ đồng. Cụ thể, công ty kiến nghị khẩn trương giải quyết 2 điểm vướng mắc. Đó là cho công ty chọn đóng tiền sử dụng đất 50 năm 1 lần theo luật định và khẩn trương xác định giá đất hợp lý để công ty đóng tiền sử dụng đất, hoàn thiện pháp lý dự án, pháp lý bán hàng.

Tính giá đất cụ thể, vấn đề không mới, được xem là nhắc lại mang tính thúc giục để dự án có thể triển khai hoàn thành theo lộ trình đặt ra là vào cuối năm 2025. Nhưng đó cũng là vấn đề mà các cơ quan chức năng của tỉnh đã rất quan tâm giải quyết, đã phối hợp thực hiện. Tuy nhiên, trong triển khai có nhiều ý kiến khác nhau, bị vướng các quy định khi áp dụng, nhất là với dự án có quy mô quá lớn, đa mục tiêu như NovaWorld Phan Thiết, vốn chưa có tiền lệ ở Bình Thuận. Do đó, cuối tháng 3/2023, UBND tỉnh có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị hướng dẫn giải quyết vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất đối với dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương.

Nhiều vướng mắc

Nội dung công văn trên cho thấy dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương đã được UBND tỉnh cho thuê đất với tổng diện tích là 963 ha theo 8 đợt. Hiện nay, công ty đang lập hồ sơ thuê đất đợt 9 với diện tích 4,74 ha. Trong quá trình đó, dự án đã được UBND tỉnh đồng ý tạm áp dụng giá đất tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất đối với diện tích đất thuê tại nhiều công văn từ năm 2017 đến nay. Theo đó, công ty đã tạm nộp tiền thuê đất vào ngân sách tỉnh, sau khi trừ cấn tiền ứng đền bù, giải tỏa, tái định cư, còn 139,33 tỷ đồng.

Tuy nhiên, giá đất cụ thể tính tại dự án được UBND tỉnh phê duyệt vẫn chưa có. Hiện nay, Chi cục Quản lý đất đai tỉnh đã hợp đồng với đơn vị tư vấn để tư vấn xác định giá đất đối với dự án trên. Quá trình phân tích, đánh giá về quy mô, tính chất dự án cũng như thực tế thị trường tại khu vực định giá, đơn vị tư vấn đã đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường để thực hiện định giá. Thế nhưng, đang gặp một số khó khăn. Đó là xác định thời điểm định giá, vì tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 nêu: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Trong khi đó, dự án được UBND tỉnh có các quyết định cho thuê đất đến 8 thời điểm, kéo dài từ năm 2014 đến 2021. Bên cạnh, Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án được phê duyệt tại thời điểm nhất định, việc định giá tại nhiều thời điểm khác nhau dẫn tới một số thời điểm định giá và thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 có sự chênh lệch nên khó khăn trong việc áp dụng cơ sở pháp lý và xử lý thông tin về đầu vào. Không chỉ thế, dự án có một số thời điểm định giá trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành. Vì vậy, cơ sở pháp lý về phương pháp định giá, thẩm quyền thực hiện, thẩm định giá đất cụ thể đối với thời điểm này còn nhiều ý kiến khác nhau.

Bên cạnh kiến nghị hướng dẫn nội dung trên, UBND tỉnh cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn cụ thể về suất vốn đầu tư; định mức, đơn giá; cách tính trượt giá xây dựng đối với các trường hợp thời điểm ban hành suất vốn đầu tư, dự toán đầu tư chưa trùng khớp thời điểm định giá. Đồng thời cần có các tiêu chí cụ thể để xác định mức độ tương đồng của tài sản so sánh; phương pháp chứng minh tính tương đồng của tài sản so sánh và tài sản thẩm định; cơ sở xác định tốc độ tăng giá thuê, tăng giá bán đối với các tài sản có tiến độ kinh doanh dài… Vì dự án này có quy mô lớn với nhiều hạng mục đầu tư, kinh doanh phức tạp, trong đó có những hạng mục kinh doanh đặc thù chưa có trên địa bàn tỉnh Bình Thuận. Bởi vậy, nếu tìm được lời giải sớm cho giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất, phối hợp khơi thông hoạt động của NovaWorld Phan Thiết đúng lúc thì không chỉ cộng sinh cho doanh nghiệp đóng vai trò như đầu tàu ở khu vực này mà còn quyết định sự nhộn nhịp của 1 điểm du lịch mới hấp dẫn giúp Bình Thuận vươn lên vị thế dẫn đầu về du lịch nghỉ dưỡng trong khu vực. Không chỉ thế, qua đó còn mở ra hướng tính giá đất phù hợp để các khu công nghiệp lớn như ở Hàm Tân đủ điều kiện khởi công xây dựng…

Liên quan đến tiến độ phê duyệt giá đất cụ thể, UBND tỉnh đã báo cáo Thường trực Tỉnh ủy xem xét tại Báo cáo số 218/BC-UBND ngày 26/10/2022 và Báo cáo số 186/BC-UBND ngày 16/9/2022. Theo đó, hiện nay Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Sài Gòn Thái Dương đang thu thập bổ sung các thông tin để hoàn chỉnh kết quả định giá. Một số doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh đang phối hợp, cung cấp một số thông tin để phục vụ công tác xác định giá đất đối với dự án trên.